就在大家对深圳写字楼空置率升高忧心忡忡的时候，一则消息突然来到。 为盘活存量闲置商业和办公用房，规范既有商业和办公用房改建租赁住房，切实增加住房租赁市场有效供给，深圳市住房建设局组织起草了《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)，就《深圳市住房和建设局关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关事项的通知》(征求意见稿)公开征求社会公众意见。

　　“商改租”也可以去“库存”？ 记者了解到，上述《通知》主要从“商改租”的改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施五个方面进行规范。

　　对于改建条件，《通知》对可实施“商改租”的既有商业办公用房进行了限定。具体而言，该类用房需同时满足以下条件才能进行改建：

　　1、已办理不动产首次登记且不动产权证载用途为办公、商业。

　　2、不存在查封登记等限制转移登记的情形;如果存在抵押登记等他项权益的，必须同时取得所有他项权益人同意。

　　3、以宗地或栋为单位;不能以宗地或栋为单位的，改建的部分应当是相对独立的空间且改建后的租赁住房原则上不少于50套(间)。对于改建要求，《通知》对商业办公用房的改建提出了七个方面的要求，包括结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、用途限制、绿色改建和技术标准。其中，为鼓励将符合条件的既有商业办公用房改建为租赁住房，《通知》对“商改租”项目规定了可申请中央奖补资金、实行民用水电费价格等鼓励政策。因此，《通知》要求改建后只能用作租赁住房，且改建项目自联合会审通过之日起5年内不能改变租赁住房用途。《通知》还明确，该类租赁住房不提供学位，考虑到商业办公用房的改建多以小户型为主，且在不改变土地性质的情况下，主要是将商业办公的建筑功能调整为商务公寓功能。

　　《通知》还指出，在深圳产业升级步伐不断加快、互联网对传统商业持续冲击以及整体经济遭遇系列负面因素的影响下，既有商业办公用房功能需随产业升级进行调整，传统工商业对空间的需求明显下降，部分区域商业办公出现闲置，原特区外商业办公空置较明显。此外，近年来深圳城市更新工改M0(即产业研发用房，类似于商业办公)持续推进，向市场供应了大量的产业研发用房，加上已有的总部基地、商务区规划，全市商业办公供应量持续增长，可能加剧商业办公用房闲置。

　　(来源：高力国际)

　　高力国际最近发布的数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼市场新增供应同比增长12%到约70.7万平方米。相应地，空置率同比上升1.8 百分点到21.2%，导致租金相应调整下降3.4%。高力国际认为，北上广深等一线城市地产市场已步入存量时代，“存量盘活”已成为商办楼宇可持续发展的重要出路。通过存量优化可激活老旧(闲置)物业多方面价值增值，最终实现“业主，租户，政府”三方共赢。

　　所以，有市场人士认为，就在大家对深圳写字楼空置率升高忧心忡忡的时候，“利好”突然杀到。

　　“商改住”受阻 “商改租”却得到鼓励 此前，一则由住房和城乡建设部与国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委联合发文整顿住房租赁市场秩序的消息，在2019年末激起房地产市场上的各方热议。

　　这则名为《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下简称《意见》)的文件，从六大方面发力整顿规范住房租赁市场。值得注意的是，该文件对商办、厂房等非住宅改造为租赁住房的管理口径有所调整，要求各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策，改造房屋应当符合建筑、消防、环保等方面的要求。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，强调整体确权、性质不变的导向，是为了防范分拆分割等做法，比如说部分物业可能是存在既销售又出租等情况，这样容易形成分散的出租房源，对于租赁的管理会增加难度。

　　此外，“商改租”与“商改住”虽只有一字之差，但区别巨大。据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”。而这些政策的共同点便是：不得将擅自将商业办公类项目改变为居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同时，“商改租”却在不少城市得到鼓励。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市总体规划(2017-2035年)》的公告中，明确提到 “可以将多余存量的工厂、仓库、办公楼、公寓式酒店改为住宅，用作公共租赁住房”。