对地产股的真正关注是在去年经历过一大波上涨之后进行的，地产股研究的深度和广度还不行，但是渐渐看懂了一些逻辑，因为地产股地产和保险也有类似的地方：费用前置、地产股利润后置，内含价值类似于NAV，并且未来几年的业绩看得清楚，确定性也比较强，地产股和我一开始简单地把地产股等同于房地产市场的涨跌期权肤浅认知有所区别。

地产股以下是一些浅见，把会上的发言更加严谨化一些。（1）房地产市场是否过热？买房还是买股？以五年为周期的话，在目前这个阶段，我个人更倾向于房地产股票。首先，对于一线城市来讲，已经上涨了十几年，未来五年是什么样子，我个人没能力看得清楚。但是有一个指标我们是没办法绕开的，那就是租金回报率。2004年左右一线城市的租金回报率在6%上下，而如今一线城市的租金回报率在1.5%左右，租房市场具备高商品、低投资属性，所以租金回报率更好地反映了真实的市场平均需求。

正如盈利和ROE决定了股票的长期估值中枢，同样地，租金收益率也决定了房价长期波动的中心轨迹。同时，再看目前AH股尤其是更便宜的港股地产股，目前的地产股平均静态PE不到10倍左右，很多股息率超过了5%。我个人认为，衡量地产股最重要的指标是前瞻性PE，也就是用预估当年销售额乘以预测净利润率，然后用市值相除。因为地产的商业模式有一定的费用前置、利润后置的情况，所以前瞻性PE相比于静态PE更能反映地产股的投资价值。而前瞻性PE房地产公司目前平均在5倍左右。化繁为简，这样简单地对比两类资产的估值情况，就知道目前是地产股更具备投资价值了。

首先从我个人的投资体系来讲，尽量少去预测未来。进行现在静态的评估，也就是说以防守为主。1）前瞻性PE。地产股金地商置目前按照2017年销售额来进行预估，PE在2.9倍左右，不到3倍；今年1—4月公布的销售额为98亿左右，按照管理层的说法，这是操盘口径，如果统一加总操作和非操盘口径，1—4月的销售额是增长20%的。所以，如果我们按照这个预估，那么2018年金地商置的前瞻性PE是2.4倍左右，是目前内房股最低行列。2）土储低廉且丰富。金地商置的土储成本很低，在6000元左右，地产股土储面积大概在1400万平方米，毛利率一般在35%以上，2017年的销售均价在1.8万每平方米。3）财务安全，拿地开始谨慎。目前金地商置的净负债率已经下降到31%，背靠金地集团，融资成本常年在4.5%左右，销售回款率达到90%，2017年开始在过热的土地市场拿地谨慎。拿地的原则：内部收益率比较达到13%以上、毛利率30%。去年拿地支出总共124亿。地产股以上这些因素都是内房股中财务最安全、防御性最强的股票。